开发商垫首付“0首付”购房，看似诱人实则暗藏风险。

部分购房者选择“0首付”的方式购入房产。购房者高星在广西以“0首付”买入一套97平米的房产，平均每平米4000多元。她向银行申请了42万元按揭贷款。开发商先将首付款打入高星账户，高星再转账至开发商指定账户，绕过银行监管。

房产中介乔华介绍，开发商通过“高评高贷”的手段，虚抬房价获取更高贷款，降低首付款。例如，135万元的房产首付21万元（15%），贷款114万元（85%）。抬高评估价至158万元后，首付变为24万元（15%），贷款134万元（85%）。

央行规定首套房首付比例不得低于15%，二套房不得低于25%。即便如此，“房贷减负”攻略仍在暗流涌动。除了“高评高贷”，其他方式还包括开发商垫付首付、通过消费贷或首付贷筹集资金、分期支付首付等。

银行人士指出，“0首付”购房看似减轻了购房压力，实际上增加了后期资金成本和月供压力。这种方式并非真正的优惠政策，存在一定风险。开发商垫付首付可能涉及阴阳合同，借贷换贷也可能涉嫌骗贷罪或贷款诈骗罪。

一名叫做乔华的房产中介表示，某楼盘实际成交价为135万元，购房者贷款134万元，相当于零首付购房。

广州黄埔科学城的房产中介张骏表示，有两种零首付购房方案：一是办理首付贷，年利率3.8%；二是仅需9万元首付，剩余部分免息分期还清。首付贷是一种利率较低的商业贷款，如果首付不足，可以同时办理两笔贷款。张骏称，部分银行与其所在售楼部合作，只要银行批贷，就可以用贷款付首付。

针对某些楼盘，“分期免息”的还款方案也是一种可选项。不过张骏坦言，零首付购房的月供压力较大，不建议采用这种方式。

房产中介黄丽华的零首付购房方案较为隐蔽。她声称，零首付购房属于公司内部折扣价，其所在公司具有金融性质，可利用金融杠杆进行操作。

她拒绝在线上透露具体方案，表示需要面谈。根据黄丽华社交媒体上的宣传广告，她提供“零首付”购房、“多种贷款方式”“最新深房抵押贷额度5000万元，年化利率2.6%”等服务。

据郑州市住房保障和房地产管理局风险警示，“零首付”购房的方式有预先垫付、虚增房价等操作，涉及违规行为，会增加购房者利息和月供负担，还存在骗贷风险。

除了首付操作，存量房贷还款也存在违规行为。部分存量房贷利率偏高，而消费贷利率较低，导致“以贷还贷”的情况出现。网民分享了使用消费贷还房贷的经历，这种操作需要多转几手才能完成。

王女士算了一笔账：以目前的房贷利率，她每月需要还贷约 8000 元。如果借三年的消费贷提前还 20 万房贷，房贷月供可减少约 2000 元，但每月又会新增消费贷月供约 5000 元。

易居研究院副院长严跃进也为记者算了一笔账：“以贷款 30 万元本金为例，传统房贷分 30 年还清，总支出约为 51.56 万元，每月还款仅 1432 元。如果借消费贷（3 年还清）还房贷，总支出虽减少了近 20 万元，但每月还款额度高达 8698 元。”

严跃进认为，房贷还款期限较长，达 30 年，而消费贷普遍还款期限仅 1-3 年。虽然“借贷换贷”看似利率低了，但每月的还款成本却会增加，并没有减轻购房者的负担。本质上，这种做法并未真正减小房贷压力，反而容易弄巧成拙。

工商银行一位客户经理告诉贝壳财经记者，目前消费贷利率普遍为 3.4%，还款期限为 1-3 年，最高申请额度为 30 万元，需根据申请人的收入情况而定。

部分银行的消费贷利率已降至 2.9% 左右。

工行的客户经理也表示：“以贷还贷是不合规的，而且消费贷额度小，置换房贷没有必要。无论如何转账，银行都能知道资金流向。”（消费贷）只能用于消费，如果银行发现消费贷被挪用，将要求申请人提前还款，申请人可能会面临资金压力。

有银行人士指出，一旦发现信贷资金被违规挪用，银行将提前收回贷款。如果造成银行损失，申请人还可能涉嫌骗贷罪或贷款诈骗罪。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，“高评高贷”本身就是违规“骗贷”行为，如果银行发现异常，会影响购房者的个人征信。而针对部分开发商或中介提出的“首付贷”，严跃进指出，这是被严令禁止的，购房首付不允许以其他方式支付。如果以商贷作为首付贷，利率和偿还方式都与传统房贷不同，无形中会增加购房者的还款压力。

2022 年 3 月，银保监会发布风险提示，禁止诱导或默许消费者将消费信贷资金用于非消费领域，如买房、炒股等行为，扰乱了金融秩序。

早在 2017 年，住建部、央行、银监会就联合发布通知，明确禁止房地产企业和中介机构提供首付融资、分期或变相垫资行为。消费贷用于非消费用途更是被严令禁止。

国家金融监督管理总局 2024 年发布的《个人贷款管理办法》规定，个人贷款用途应符合法律法规和国家政策，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

各地仍在推出相关政策，以降低购房成本。

从政策调控的角度看，今年以来，5年以上贷款市场报价利率（LPR）已累计下调35个基点；5月17日发布的房地产政策组合拳落地实施，首套和二套房首付比例分别下调至15%和25%，并取消首套和二套商业贷款利率下限，同时下调公积金贷款利率。

各地政府积极响应5月17日的政策，纷纷降低首付比例和房贷利率。目前，不少城市的首套房贷利率已降至3%左右。今年以来，包括广州、成都等在内的20多个城市支持使用公积金支付首付款，包括广州、杭州、成都等在内的20多个城市优化了首套房的认定范围，按区域认定首套房。

业内人士认为，这些政策有助于降低居民购房门槛和购房成本。（文中提到的高星、乔华、张骏、黄丽华、王红霞皆为化名） 新京报贝壳财经记者 徐雨婷