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八卦岭房价跌宕六年之因缘

对于不关注学区房的人来说，难以想象新学校的建设会在短短两年内让周边老旧小区的房价翻倍，从6万元/平方米涨至14万元/平方米。更令人意外的是，在房价翻倍两年后，因学位优势暴涨的房价又迅速跌至5万元/平方米。

这就是深圳市福田区八卦岭片区“老破小”的真实经历。自2019年以来，八卦岭片区的房价经历了一轮过山车式的涨跌。是什么因素如此剧烈地影响着该片区的房价？楼市涨跌周期、棚改预期、“大学区制度”、“防止大拆大建”政策、集团化办学等因素，共同导演了这场房价的涨跌故事。

“老破小”房价翻倍上涨

深圳市福田区红岭北路与八卦二路交汇处西北角，有一座蓝白相间的建筑，这就是荔园小学八卦岭校区的所在地。这所学校于2022年投入使用，崭新的外立面与周边楼龄几十年的建筑形成鲜明对比。

与荔园小学八卦岭校区仅一路之隔的住宅小区名为“八卦岭宿舍”，始建于1983年，距今已有40个年头。上世纪80年代初期，八卦岭片区工业厂房聚集，电子厂、制衣厂、印刷产业园等都曾在此留下印记。作为当时该片区的居住配套，八卦岭宿舍应运而生。

八卦岭宿舍区共49栋楼，占地面积11.5万平方米，房源8000套左右，多为30平方米左右的小户型。如今，尽管整个宿舍区的建筑外观看起来陈旧，有的楼栋墙皮脱落，宿舍内部楼道贴满广告，但从各个防盗窗内挂着的衣物，以及外墙上的空调外机来看，八卦岭宿舍的入住率并不低。

该片区的房产中介表示，由于八卦岭宿舍的房产面积普遍较小，楼龄太长，房子比较破旧，居住舒适度不高，如今不少购买八卦岭宿舍的业主都是为了荔园小学八卦岭校区的学位，不少家庭买了八卦岭宿舍但不居住在此。

尽管荔园小学八卦岭校区尚未建成和投入使用，且学区划分细则未出，但八卦岭宿舍因紧邻学校，被划入该学区的可能性较高，导致房价大幅上涨。

2018年末，八卦岭宿舍的成交单价约为6万元/平方米，全年成交房源仅6套。2019年末，成交价已涨至10万元/平方米左右，成交套数激增至35套，是前一年的6倍。

2020年，深圳楼市热度高涨，八卦岭宿舍的成交量也攀升。当年成交价普遍在10万元/平方米以上，最高达13.7万元/平方米，成交套数突破60套。

2021年上半年，成交价继续上涨，普遍在13万元/平方米以上，最高达14.5万元/平方米。短短两年内，八卦岭宿舍的房价翻了一番。

2020年，深圳二手房成交量达9.5万套，仅次于2016年，二手房成交均价为7万元/平方米，同比增长13%。八卦岭片区的住宅成交均价为8.8万元/平方米，同比上涨52%。

房价上涨的原因包括荔园小学八卦岭校区落地的消息、全市房价上涨、八卦岭宿舍住宅面积普遍较小，以及旧改预期。

2019年，八卦岭宿舍区棚改项目纳入福田区年度计划。若片区拆迁，补偿方案为1:1.2，老旧住宅在二手房市场更具竞争力，补偿面积也不会减少。

2022年，荔园小学八卦岭校区正式启用，片区房价也迎来市场检验。由于该校积分较高，2023年，有网友建议扩招，因为深户一类居民三年的居民，已无法就近入学。

按照福田区的入学积分政策，在学区内购房落户可得80分（租房为60～65分），社保一个月得0.1分，最高10分；购房（或租房）一个月得0.1分，最高10分。按此计算，深圳户籍第一类家庭，社保积分满分的情况下，购房满三年可得93.6分，仍未达到荔园小学八卦岭校区的入学积分标准。

而那些2021年前后高价购房的家庭，即使社保积分满分，总分也无法达到2023年的入学积分。由此可见，2023年，一些之前为了学位购买学区房的家庭，并没有实现当初的“名校梦”。

2024年，虽然荔园小学八卦岭校区只有小学一、二年级，尚未有小升初成绩，但入学积分依旧不低。近日，据媒体统计，今年荔园小学八卦岭校区的入学积分高达90.9分，远高于荔园小学的其他校区和名校百花小学。

房产中介表示，八卦岭片区小户型较多，划片范围太大，因此积分较高。深圳出台楼市限购、二手房参考价等政策后，2021年下半年开始，深圳房价进入下行通道，八卦岭片区成为房价下跌的“重灾区”。

据房产中介平台显示，2023年7月，八卦岭宿舍的成交价约为7万元/平方米，相较于2021年的14.5万元/平方米腰斩；2024年以来，八卦岭宿舍房价继续下跌，成交价约为5万元/平方米左右，最低成交价低至3.9万元/平方米。“现在八卦岭宿舍的房子，200万以内的预算，小户型可以随便选。”房产中介表示，八卦岭宿舍的房源，目前的售价一定低于2019年上涨之前的价格，他认为八卦岭宿舍的房价已经见底。

除了入学积分高、楼市整体下行之外，“大学区”政策、“集团化办学”、棚改遥遥无期等因素也影响着八卦岭片区的学区房。2021年8月，深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。所谓“大学区招生”，即一套房产可以对应多个学校，家长可以在学区内为孩子报读多所学校，学校按志愿顺序和积分高低依次录取，在该制度下，即使购买了学区房，也不一定能进入“名校”。“教师交流制度”指的是，深圳的老师轮流到各学校进行教学，目的是促进教育公平。

虽然“大学区招生”和“教师交流制度”尚未真正实施，但教育公平的趋势已成为社会共识，一定程度上影响了学区房的投资炒作。2022年4月，深圳市印发了《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，提出2022-2025年将评选80个优质公办中小学教育集团。“集团化办学”将名校与其他学校组成学校共同体，在名校的带动下，提升周边学校的办学能力。文中提到的荔园小学八卦岭校区便是“集团化办学”的体现。

2021年8月出台的“防止大拆大建”政策，使得八卦岭片区的旧改看不到明确的时间线，也让投资客变得更加理性。

2023 年 12 月下旬，有网友在人民网留言咨询八卦岭宿舍棚改进度。福田区园岭街道办事处回应，深圳市规划和自然资源局正在公开征求相关政策意见，原八卦岭宿舍区棚户区改造项目受此影响暂时暂停。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，八卦岭宿舍等旧式住宅房价涨幅大于同期楼市水平，主要是因为其老旧破败，居住品质较差，且房价低，户型小，投资门槛也低，吸引了许多投资客。一旦学位因素出现，房价就会大幅上涨，投资属性明显高于居住属性。

随着投资客退出，加上深圳“大学区”等学位政策调整，教育公平化趋势日渐显现，房源的学位投资属性减弱。区位、配套、居住舒适度等因素成为房价衡量重点，而老旧房源在这些方面并不占优势，房价下跌也就在所难免。

李宇嘉建议，购房者在选房时，除了考虑学位政策，还应注重房源本身的配套和居住属性。