《沪九条》实施首个周末 中介门店经纪人全力出击

“原来一周的带看量，现在两天就能完成。”

记者 戚颖璞 叶田媛

新版《沪九条》实施首个周末，楼市表现如何？本轮政策重点之一是盘活二手房，那么房东是否普遍跳价？多子女家庭住房贷款首套房认定细则是什么？记者走访了外环至内环的中介门店。

新政提振买方信心

记者走访外环内和内环内的两家中介门店发现，二手房市场出现活跃迹象，但远未达到火爆程度。

周六白天，记者探访的两家门店几乎空无一人，只有一两名经纪人接待来访客户，其他经纪人几乎全员出动，带意向购房人看房。

浦东森兰板块靠近自贸区，改善型住房需求较大。上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄表示：“新政出台后，门店带看量翻倍。”新政发布当晚，门店 10 名经纪人立即向所有意向购房人转发政策内容。短短一两个小时内，就有客户赶来看房。5 月 28 日至 30 日，门店已成交两套二手房。“这两套住房的买家原先就有购买意向，新政给了他们很大信心，所以他们立刻决定签约。”

内环内的中介门店也迎来了带看量增长。上海链家汇师门店位于徐家汇板块的宜山路地铁站附近，教育、医疗和交通配套相对成熟。周六白天，全店 25 名经纪人几乎都有带看任务。店长崔立夫告诉记者，5 月 27 日至今，带看量明显增加，不少业务正在洽谈中，暂时没有成交。“原来一名经纪人平均 7 天才能完成 3 组客户带看量，现在两天就能完成。”

新政实施时间较短，各市场机构尚未全面统计全市二手房带看和交易数据。记者从上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公布的数据中发现，5 月 28 日新政实施至 31 日，二手房单日网签有明显增加。5 月二手房成交量为 18692 套，日均 602 套，28 日至 31 日，网签套数分别为 701 套、877 套、984 套和 961 套。

业内人士表示，网签数据增加主要是由于新政利好，一些购房者在新政出台后将原计划的网签时间延后几天，以享受更优惠的贷款利率。部分购房者决策迅速，立即出手购房。毛女士就是新政的受益者，她原本需要连续缴纳 5 年以上社保才能买房，现在只需满 3 年即可，且首付比例从 30% 降至 20%，因此在新政落地 24 小时内，她迅速在松江九亭三盛颐景园看房、签约购买了一套二手房。

大多数卖家保持理性

2021 年，上海二手房交易开始执行“三价就低”原则，即银行审批贷款额度时，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格。

有中介透露，前几年，“三价就低”评估价格与卖方预期价格存在较大差距，通常低于卖方预期，而现在几乎可以与卖方预期持平。这部分原因也在于二手房市场价格出现回调，卖方预期也比前两年降低了。

新规定颁布后，网上疯传不少房东连夜涨价。记者了解到，在浦东世纪公园板块，一位房东当晚将挂牌的一千万元级房源提高了近五十万元；闵行七宝板块万泰花园，数月前每平方米不到五万元，新政策出台后，部分房东将挂牌价提高至每平方米近六万元，甚至每平方米七万元。

记者走访发现，有少部分卖家向中介门店询问经纪人是否有涨价空间。受访中介门店负责人纷纷告诉记者，新政策执行以来还没有遇到卖家抬高价格的情况。“上海楼市此前经历了一波低迷行情，大多数卖家还是理性的，希望能够尽快促成交易。”宋沪雄说。记者碰到一位前来咨询的卖家黄先生也坦言，二手房挂牌一年多没有成交，希望趁新政策利好，能够尽快卖出。业内人士说，连夜涨价的卖家是极少数，但是市场走势仍以“以价换量”为主。

多子女家庭首套认定利好

崔立夫告诉记者，门店有不少咨询客户是二孩家庭，对多子女家庭住房贷款的首套房认定细则尤其关注，目前交通银行、邮政储蓄银行等多家银行已经明确细则。

多子女家庭是指家庭中有至少两个子女，其中至少有一个子女是未成年。多子女购房政策适用于沪籍和外地非沪籍家庭，不适用港澳台和境外人士。

新政策中的多子女家庭首套房贷款，是以网签时间为节点，即五月二十八日后网签的合同和贷款合同才可以享受多子女家庭新政策利好。

多子女家庭成员名下住房套数为 0，现购买第一套住房，享受首套房贷政策；成员名下住房 1 套且贷款还清，购买第二套，享受首套房贷政策；成员名下住房 1 套且贷款未还清，购买第二套，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且贷款都还清，购买第三套，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且只有 1 套贷款还清，购买第三套，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且贷款均未还清，其中 1 套享受首套房贷政策，1 套享受二套房贷政策，购买第三套，享受首套房贷政策；成员名下住房 2 套且贷款均未还清，且两套均享受首套房贷政策，购买第三套，享受二套房贷政策。

简单来说，新政策执行之后，已经享受过两次首套房政策且名下房贷都没结清的多子女家庭，再买第三套房，采用二套房贷政策。其他情况，都按照首套房贷利率执行，可见新政策利好力度之大。

促进二手房市场流动

多位资深房地产经纪人表示，此次新政的力度出乎意料。克而瑞研究认为，这是上海自2011年以来房地产政策的最大调整，超出了市场预估。

过去13年，上海住房限购政策虽有优化调整，但幅度较小。例如，2021年实施离婚限购和法拍限购；2023年10月起，金山、奉贤、青浦局部放松限购；2024年1月，外环外单身限购放松。

除了限购之外，上海房地产调控政策的放松主要集中在2022年以后。其中，影响最显著的是以下三次：2023年9月实施认房而不认贷；12月调整普通住宅标准，取消总价限制、下调首付比例和房贷利率浮动加点；今年1月，允许非户籍单身人士缴纳5年社保后购买外环外住宅。

分析人士指出：“上海此次力度的楼市新政将提振市场信心，尤其是非沪籍居民，以及因首付比和房贷利率而观望的改善客群。政策成效将首先体现在二手房带看量等数据上。”市场人士普遍认为，上海二手房挂牌量处于高位，新政将促进交易，提升成交量，价格总体平稳。

在“沪九条”中，有三项举措容易被忽视。上海易居研究院研究总监严跃进指出，新政在二手房盘活和认购方面采取了创新政策。除了非沪籍单身人士可购买外环内二手房，还提出以下政策：企业购买二手小户型住房用于职工租住，不再限制购买数量；国企收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；实施“以旧换新”，为符合条件的家庭提供补贴，包括置换期间的过渡租房、装修搬家等。补贴有限制条件：一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手房的居民家庭。